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施建刚:房地产新政不会引发炒房热,也不会引发地产股的爆炒
发布日期: 2015-04-02

 

 

2015年3月30日下午,央行、住建部、银监会联合发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房的首付款比例调整为不低于4成,而此前为最低不得低于6成,而在北京、上海等大城市则执行更为严格的7成标准。此外,通知还规定住房公积金贷款购买首套普通自住房首付比例最低2成,二套房首付比例最低3成。

 

同时,财政部、国家税务总局也发文对买卖房屋时所产生的营业税年限进行了调整。从2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房转卖,全额征收营业税;非普通住宅2年以上差额征收营业税,普通住宅免征营业税。此前,对个人住房销售营业税差额征收或免税的年限被设定为5年以上。

 

对此,笔者专门走访了同济大学经济与管理学院教授、经纬不动产研究院执行院长施建刚。

 

新政不是救市

 

对于最近政府部门密集出台支持房地产市场发展的政策,坊间说是政府救市。但是,在施建刚看来,这种说法不妥。救市指的是市场不行了,崩溃了,才要救,但是我国的房地产市场还没到达这个程度。这次政策的出台,真正意义在于稳增长、惠民生,促进房地产市场健康稳定的发展。

 

贷款成本上升是表象

 

根据新政,二套房的首付比例下降了,但是贷款比例却上升了,利息、月供都相应地也增加了,因此,贷款成本也上升了。

 

对于这种观点,施建刚指出,这是一个表象。实际上,新政的主要适用对象不是老年人,而是中青年。如果静态地看,中青年这个群体目前的收入状况,对于购房而言是比较勉强的。但是,如果我们动态地看这个问题的话,对于目前所增加的贷款成本,中青年是可以承受的,因为这个群体的工资水平、收入水平具有较大的增长潜力,随着工作年限的增加,收入水平的提高,月供也不再是勉强的事了。

 

新政不会引发“次贷危机”

 

美国的次贷危机,原因是降低了买房的门槛,然后把房子卖给了没有或较弱偿付能力的人群。现在,中国的新政降低了买房的门槛,会不会引起中国版的“次贷危机”呢?

 

“不会!”施建刚非常肯定地答道。他指出,美国的次贷危机,是因为当时美国的买房门槛非常低,零首付是很普遍的现象。房子卖出去之后,房价一下跌,房东就断供。而我们现在最低的首付也要20%,也就是说,只有房价下跌超过20%,才可能出现美国那种断供的情况。而目前,我国的房地产市场经过前期的平稳过渡阶段,目前已基本趋于平稳,不会出现下跌超过20%的情况,中国政府也不会允许出现这样的情况。

 

现在,有极少数的开发商在为购房者提供首付款贷款,使整个购房过程看起来像是“零首付”,但是,这种首付款贷款利率非常高,对购房者来说是一个非常大的风险。这种现象应当引起相关部门的高度重视。

 

新政不会引发炒房热

 

我国房地产市场的黄金时期已过,现在整个市场已趋于平稳。换句话说,房价暴涨的时代已经一去不复返了,相对于证券市场、理财产品、权益类证券产品以及企业债券等较高收益率的产品而言,房地产已经不是很好的投资品了。因此,新政的出台,不会引发炒房热。

 

而对于证券市场中的地产股,施建刚指出,新政不会激起地产股的大幅炒作,因为股票投资,取决于上市公司的未来收益,新政可能会对地产股的短期走势产生波动,但是,地产股的价格,最终还是取决于整个房地产未来的市场走势。

 

“限购”应改为“限售”

 

46个限购城市中,目前仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚还没有解除限购。对于限购政策,施建刚认为,这个政策压抑了“刚需”,未来肯定会解除,但是像北上广深这样的特大城市,近期解除的可能性不大,因为这些需求旺盛的城市,需要这个政策来抑制投机。

 

为什么说这个政策压抑了“刚需”呢?目前,执行限购政策的城市,是禁止买第三套房的。但是,对于一个上有老、下有小的家庭而言,又确实存在着第三套房的“刚需”。通常,第一套房是给自己的,第二套房是小孩的婚房,第三套房是给老人的。如果老人的经济能力比较差,作为儿女,经济能力足够的话,就有为他们置办房子的需求。

 

为了抑制投机,可以把限购改为限售。所谓限售,就是你可以根据自己家庭的居住需求,购买第三套甚至第四套住房来满足刚需,但是,在你卖房的时候,如果这是第三套房或第四套住房,那么,增值的部分,你要交给政府。这样,既解决了上述的刚需,同时,政府又可以拿着这些增值的收益去投资基础设施建设,去建保障房等。

 

也就是说,如果把限购改为限售,买第三套或更多的住房的时候,你就要接受将来出售房子的增值部分是要收归国有的,是不属于你的,你炒房是不会获得收益的。这样你就不会去投机炒房了。

 

2015年3月27日,国土资源部、住房城乡建设部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,调节了房地产市场的供应。而30日央行、住建部、银监会联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,则调节了房地产市场的需求。两个政策的落地,毫无疑问,将有力地推动我国房地产市场朝着区域异质性的差别化施政和有序、平稳、健康的方向发展。

 

(文 / 郭孔颖)

 


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